حاسبة العائد الإيجاري
احسب نسبة العائد الإجمالي والصافي للعقار الاستثماري بعد المصروفات وفترات الشغور.
المدخلات
النتائج
أدخل البيانات ثم احسب العائد.
امتلاك عقار وتأجيره لا يعني بالضرورة أن الاستثمار مربح؛ فالعائد الحقيقي يتأثر بسعر الشراء، وقيمة الإيجار، والمصروفات، وفترات بقاء العقار دون مستأجر.
تساعدك حاسبة العائد الإيجاري من مدير على معرفة مدى ربحية عقارك بصورة أوضح، من خلال حساب العائد الإجمالي والصافي ومقارنة الدخل السنوي بتكلفة الاستثمار. وبذلك تستطيع تقييم فرصتك الاستثمارية واتخاذ قراراتك بناءً على أرقام واضحة بدلًا من التقديرات.
كيف تعمل حاسبة العائد الإيجاري من مدير؟
تعتمد حاسبة العائد الإيجاري على مجموعة من البيانات الأساسية التي يحتاجها المستثمر لمعرفة مدى قدرة العقار على تحقيق دخل من الإيجار. وكلما كانت المدخلات أقرب إلى الواقع، أصبحت النتيجة أكثر فائدة عند مقارنة العقار بفرص استثمارية أخرى.
- سعر الشراء: وهو المبلغ الذي دفعته لشراء العقار، أو السعر الذي تخطط لدفعه إذا كنت تدرس فرصة استثمارية جديدة.
- الإيجار الشهري: قيمة الإيجار المتوقع أو الفعلي الذي تحصل عليه من الوحدة كل شهر.
- المصروفات السنوية: وتشمل التكاليف التي يتحملها المالك، مثل الصيانة والإدارة والرسوم وأعمال الإصلاح.
- أشهر الشغور: عدد الأشهر التي قد يبقى فيها العقار دون مستأجر خلال السنة، وبالتالي دون تحقيق دخل إيجاري.
بعد إدخال هذه البيانات، تساعدك الحاسبة على معرفة العائد الإجمالي قبل خصم المصروفات، ثم العائد الصافي بعد احتساب المصروفات وفترات الشغور.
ما هو العائد الإيجاري ومعادلة حسابه؟
العائد الإيجاري هو نسبة توضح مقدار الدخل الذي يحققه العقار من الإيجار مقارنة بسعر شرائه أو رأس المال المستثمر فيه خلال سنة. وتوجد طريقتان أساسيتان للحساب: العائد الإيجاري الإجمالي والعائد الإيجاري الصافي.
العائد الإيجاري الإجمالي (Gross Yield)
العائد الإيجاري الإجمالي = (الإيجار الشهري × 12 ÷ سعر شراء العقار) × 100
إذا اشتريت عقارًا مقابل 3,000,000 جنيه، وتؤجره مقابل 20,000 جنيه شهريًا، يكون الإيجار السنوي 240,000 جنيه، والعائد الإجمالي 8% سنويًا.
العائد الإيجاري الصافي (Net Yield)
العائد الإيجاري الصافي = (الدخل الإيجاري الفعلي خلال السنة − المصروفات السنوية) ÷ سعر الشراء × 100
إذا كان العقار مؤجرًا لمدة 11 شهرًا فقط، يصبح الدخل الفعلي 220,000 جنيه. وإذا بلغت المصروفات السنوية 30,000 جنيه، يكون الدخل الصافي 190,000 جنيه والعائد الصافي 6.33% تقريبًا.
| البند | العائد الإجمالي | العائد الصافي |
|---|---|---|
| سعر الشراء | 3,000,000 جنيه | 3,000,000 جنيه |
| الإيجار الشهري | 20,000 جنيه | 20,000 جنيه |
| الدخل السنوي المحتسب | 240,000 جنيه | 220,000 جنيه بعد شهر شغور |
| المصروفات | لا تخصم | 30,000 جنيه |
| الدخل المستخدم في الحساب | 240,000 جنيه | 190,000 جنيه |
| العائد | 8% | 6.33% |
العوامل التي تؤثر على دقة حساب العائد الإيجاري
نتيجة حاسبة العائد الإيجاري لا تكون أفضل من البيانات التي تدخلها. فإذا بالغت في تقدير الإيجار أو تجاهلت المصروفات وفترات الشغور، فقد تحصل على عائد يبدو مرتفعًا بينما لا يعكس الواقع الفعلي لعقارك.
المصروفات السنوية (صيانة، إدارة، رسوم)
- الصيانة الدورية: مثل إصلاحات السباكة والكهرباء والدهانات والأجهزة والمرافق داخل الوحدة.
- صيانة الأجزاء المشتركة: خاصة في الكمبوندات والمباني التي تفرض رسوم صيانة أو خدمات.
- الإدارة: إذا كنت تستعين بجهة لمتابعة المستأجر والتحصيل والصيانة.
- الإصلاحات الكبيرة: مثل تغيير أجهزة التكييف أو بعض التجهيزات.
- الرسوم والتكاليف المرتبطة بالعقار: بحسب نوع الوحدة ومكانها وطريقة تشغيلها.
فترات الشغور وأثرها على الدخل الفعلي
قد يكون العقار قادرًا نظريًا على تحقيق 240 ألف جنيه سنويًا، لكن ذلك يفترض أنه مؤجر طوال 12 شهرًا. إذا ظل العقار دون مستأجر شهرين، فإن الدخل ينخفض مباشرة إلى دخل 10 أشهر.
نوع العقار (سكني، تجاري، مفروش)
لنوع العقار تأثير مباشر في مستوى الإيجار والمصاريف وطبيعة الطلب. العقار المفروش قد يحقق إيجارًا شهريًا أعلى، لكنه يحتاج عادةً إلى أثاث وأجهزة وصيانة وتجديد مستمر. أما العقار التجاري، فيمكن أن يحقق دخلًا أعلى في بعض المواقع، لكن سعر الشراء والمصاريف وطبيعة النشاط ومعدل الإشغال كلها عوامل يجب دراستها.
ما هي نسبة العائد الإيجاري الجيدة في مصر؟
لا توجد نسبة واحدة تناسب جميع العقارات؛ فنسبة العائد الإيجاري في مصر تختلف حسب موقع العقار، ونوعه، وسعر شرائه، وقيمة الإيجار، والمصاريف وفترات الشغور. وتشير بيانات Global Property Guide لعام 2026 إلى أن متوسط العائد الإجمالي في مصر بلغ نحو 7.61% في الربع الثاني من 2026.
| نوع العقار | عائد إجمالي إرشادي | ملاحظات |
|---|---|---|
| سكني تقليدي | 6%–9% | يتأثر بالموقع وسعر الشراء والطلب |
| سكني مفروش | 7%–10% | الإيجار أعلى، لكن التجهيز والصيانة والشغور قد تقلل العائد الصافي |
| تجاري | 10%–14% في بعض الفرص | يعتمد على الموقع والمستأجر ونوع النشاط |
| ساحلي موسمي | 7%–10% في بعض الأسواق | يجب احتساب الموسمية والشغور والمصاريف طوال العام |
لا تقارن عقارك بالنسبة فقط. أدخل سعر الشراء، والإيجار الشهري، والمصروفات، وفترات الشغور في حاسبة العائد الإيجاري لمعرفة العائد المتوقع ومقارنته بالفرص الأخرى.
مثال تطبيقي كامل خطوة بخطوة
- سعر الشراء: 3,500,000 جنيه.
- الإيجار الشهري المتوقع: 25,000 جنيه.
- المصروفات السنوية: 40,000 جنيه.
- الشغور المتوقع: شهر واحد سنويًا.
الخطوة الأولى: حساب الدخل السنوي النظري
25,000 × 12 = 300,000 جنيه سنويًا
الخطوة الثانية: حساب الدخل بعد الشغور
25,000 × 11 = 275,000 جنيه
الخطوة الثالثة: حساب العائد الإجمالي
300,000 ÷ 3,500,000 × 100 = 8.57%
الخطوة الرابعة: حساب الدخل الصافي
275,000 − 40,000 = 235,000 جنيه
الخطوة الخامسة: حساب العائد الصافي
235,000 ÷ 3,500,000 × 100 = 6.71% تقريبًا
كيف تحسّن العائد الإيجاري لعقارك؟
- تقليل فترات الشغور: جهّز الوحدة قبل انتهاء العقد، وابدأ التسويق مبكرًا.
- إدارة مصاريف الصيانة: نفّذ الصيانة الوقائية واستخدم موردين موثوقين.
- اختيار المستأجر المناسب: المستأجر المنتظم في السداد والمحافظ على الوحدة يقلل المخاطر.
- المتابعة المالية الدقيقة: سجّل كل عملية تحصيل ومصروف وموعد استحقاق.
- مراجعة الإيجار: تابع الأسعار في المنطقة، وتأكد من أن قيمة الإيجار تناسب مستوى الوحدة والسوق.
يساعدك تطبيق مدير على تنظيم عقاراتك ومتابعة العقود والدفعات والتقارير المالية من مكان واحد.
العائد الإيجاري مقابل العائد الرأسمالي: أيهما أهم؟
العائد الإيجاري يقيس الدخل الذي يحققه العقار من الإيجار، بينما يقيس العائد الرأسمالي مقدار الزيادة في قيمة العقار بمرور الوقت. لا توجد إجابة واحدة عن أيهما أهم؛ فاختيار المؤشر يعتمد على هدفك من الاستثمار.
إذا كان هدفك الأساسي هو دخل شهري منتظم، فالعائد الإيجاري والصافي النقدي يكونان أكثر أهمية. أما إذا كان هدفك هو بناء ثروة على المدى الطويل، فيجب أن تنظر إلى العائد الإيجاري بجانب نمو قيمة العقار.
أدر عقارك الاستثماري بذكاء مع مدير
حساب العائد باستخدام حاسبة العائد الإيجاري هو بداية إدارة الاستثمار، وليس نهايتها. يساعدك Mudir App على تنظيم التفاصيل من خلال منصة واحدة لعرض العقارات وتأجيرها وإدارة العقود ومتابعة التحصيل والتقارير المالية.
- إدارة العقارات
- متابعة المشاريع الجديدة
- الإدارة السحابية
- إدارة العقود والتشغيل
- التسويق العقاري